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Pour les investisseurs et les professionnels de l’immobilier, la fiscalité représente à la fois un levier évident de rentabilité et un facteur de risque non négligeable. Il s’agit souvent de défiscaliser ses revenus locatifs, d’optimiser ses plus-values ou de sécuriser ses montages. S’entourer des conseils avisés d’un expert-comptable spécialisé en immobilier est un atout.
Depuis plus de 20 ans, les experts-comptables et fiscalistes de Pythagore Expertise accompagnent les acteurs de l’immobilier dans la gestion et l’optimisation de leur fiscalité. Grâce à notre connaissance pointue des régimes fiscaux et des dispositifs propres à l’immobilier, nous vous aidons à faire les bons choix pour réduire votre pression fiscale et pérenniser vos investissements.
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La fiscalité immobilière recouvre une diversité de régimes et de statuts, qui diffèrent selon la nature de l’activité exercée et le mode de détention des actifs.
La location nue, c’est-à-dire sans fourniture de prestations para-hôtelières, relève par défaut du régime des revenus fonciers. Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus patrimoniaux, après déduction des charges afférentes à l’immeuble (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion).
La particularité de ce régime est qu’il ne permet pas d’amortir le bien immobilier, ce qui peut pénaliser la rentabilité nette pour le bailleur. En contrepartie, il ouvre droit à des niches fiscales spécifiques, comme le dispositif Pinel pour l’immobilier neuf (réduction d’impôt de 12% à 21% du prix du bien).
Lorsque l’immeuble est détenu via une Société Civile Immobilière (SCI), les associés sont imposés à hauteur de leur quote-part dans les bénéfices de la société, selon les règles des revenus fonciers.
La location d’un logement meublé est considérée comme une activité commerciale et relève donc du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette qualification s’applique dès lors que le bail prévoit la mise à disposition d’un mobilier au client, en sus de l’immeuble.
En LMNP, le bailleur est considéré comme un loueur non professionnel. Il peut opter pour le régime micro-BIC (jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles) ou le régime réel simplifié. Le premier ne nécessite pas de tenir une comptabilité et donne droit à un abattement forfaitaire de 50%. Le second permet de déduire l’intégralité des charges réelles et d’amortir le bien et le mobilier.
L’intérêt fiscal de la LMNP est de pouvoir imputer d’éventuels déficits sur les autres revenus dans la limite de 10 700 € par an. De plus, la plus-value réalisée lors de la revente du bien est exonérée d’impôt après 22 ans de détention (hors prélèvements sociaux).
Pour prétendre au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), il faut remplir des conditions d’activité minimale : les recettes locatives doivent excéder 23 000 € par an et représenter plus de 50% des revenus professionnels du contribuable.
L’avantage du statut LMP est de relever automatiquement du régime réel d’imposition (réel simplifié jusqu’à 247 000 € de recettes ou réel normal au-delà). Cela permet d’amortir les biens à hauteur de 85% de leur valeur, mobilier inclus, et donc de réduire significativement l’assiette fiscale.
De plus, le LMP est exonéré de CFE (cotisation foncière des entreprises) et son activité est, sous conditions, éligible au crédit d’impôt recherche (CIR) si elle constitue une réelle innovation.
Outre ces trois régimes de droit commun, il existe une multitude de dispositifs fiscaux destinés à encourager l’investissement immobilier dans certains secteurs ou zones géographiques. On peut citer :
Chacun de ces dispositifs obéit à des conditions spécifiques en termes de plafonds d’investissement, de localisation du bien, de durée d’engagement de location et de niveau de performance énergétique. Ils ouvrent droit, selon les cas, à une réduction ou un crédit d’impôt représentant jusqu’à 30% du montant investi !
Au-delà du simple choix du régime fiscal, il existe de multiples leviers pour optimiser la fiscalité de ses investissements et revenus immobiliers. Tour d’horizon des principales pistes d’optimisation.
La première opération d’optimisation consiste tout simplement à choisir le régime fiscal le plus avantageux au regard de sa situation patrimoniale et de ses objectifs. Plusieurs paramètres sont à prendre en compte, notamment :
Un audit fiscal permet de chiffrer l’impact de chaque option sur la fiscalité globale (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, IFI) et d’éclairer le choix du contribuable.
Quel que soit le régime fiscal retenu, la déductibilité des charges est un levier puissant pour réduire l’assiette imposable. Mais les règles diffèrent selon les cas :
Une attention particulière doit être portée à la répartition des charges “mixtes” (véhicule, local professionnel) entre l’activité de location et le patrimoine privé. Des clés de ventilation cohérentes et justifiées doivent être appliquées.
En cas de travaux importants ou d’acquisition à crédit, il est fréquent de constater un déficit sur ses revenus fonciers. Ce déficit est en principe déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent est reportable sur les 10 années suivantes.
Cette faculté d’imputation offre de réelles opportunités d’optimisation pour les hauts revenus. En lissant dans le temps de lourdes dépenses, il est possible de minimiser son taux marginal d’imposition et donc son impôt. Une stratégie de “tunnel fiscal” peut ainsi être élaborée sur plusieurs exercices.
Lors de la revente d’un bien immobilier, l’imposition de la plus-value réalisée obéit à des règles complexes. Des abattements pour durée de détention sont applicables, conduisant à une exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Mais d’autres dispositifs existent pour optimiser la fiscalité des plus-values :
Le choix de la date de cession et l’anticipation des changements de législation sont aussi des facteurs clés pour maximiser son gain net.
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Pour optimiser sa situation fiscale immobilière, rien ne vaut les conseils d’experts comptables rompus aux spécificités du secteur. Pythagore Expertise met à votre service une équipe d’experts dédiés pour vous accompagner à chaque étape de vos projets.
Notre mission démarre par un audit approfondi de votre situation fiscale immobilière. Cet état des lieux est l’occasion de :
A l’issue de cet audit, nous vous remettons un rapport détaillé assorti de recommandations chiffrées. Nous élaborons un plan d’actions personnalisé pour régulariser les anomalies et actionner les leviers d’optimisation pertinents.
En tant que loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), vous devez tenir une comptabilité spécifique pour retracer l’ensemble de vos produits et charges. Nos experts-comptables prennent en charge pour vous :
En vous libérant des contraintes comptables, nous vous permettons de vous concentrer sur la gestion locative et la valorisation de vos biens. Vous avez l’assurance d’une comptabilité fiable et conforme, tenant compte des dernières évolutions fiscales.
Chez Pythagore Expertise, nous croyons aux vertus de l’anticipation. C’est pourquoi nous vous accompagnons en amont de tous vos projets immobiliers pour sécuriser leur fiscalité. Nos experts vous conseillent dans vos stratégies d’acquisition en vous aidant à :
Nos préconisations conjuguent objectifs patrimoniaux et enjeux fiscaux pour construire une stratégie immobilière performante et pérenne. Nous restons à vos côtés dans le temps pour ajuster le dispositif en fonction de l’évolution de la législation et de vos priorités.
Le cabinet Pythagore Expertise est là pour vous apporter des solutions fiscales innovantes et sur-mesure, à Paris et ailleurs. Forts de notre double expertise en fiscalité et en immobilier, nous vous aidons à tirer le meilleur parti des opportunités fiscales pour réduire vos impôts et sécuriser vos revenus locatifs.
Prenez rendez-vous dès maintenant avec un expert comptable immobilier pour un premier diagnostic personnalisé. Bénéficiez d’un audit fiscal complet et d’un plan d’actions concret pour maximiser vos avantages fiscaux immobiliers. Votre patrimoine mérite les conseils des meilleurs experts.
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